15. 상가건물임대차 보호법
1) 상가건물 임대차보호법 적용 대상 약국(총보증금기준금액)
2) 적용시기 및 방법
3) 주요 내용
4) 예상되는 세무상 문제점
-서울시: 3억원 이하
-수도권 과밀억제권역: 2억 5천만원이하
-인천을 제외한 광역시: 1억 8천만원이하
-기타지역: 1억 5천만원이하
수도권 과밀억제권역: 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥등 경기도 대부분의 시
총보증금산정방식
총보증금 = 보증금 + 월세(부가세 포함) X 100
예: 전세보증금 5천만원, 월세 150만원(부가세포함)
총보증금 = 5천만원 + 150만원 X 100 = 2억원.
-2010년 7월21일부터 개정시행
-사업장관할 세무서로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받고 사업자등록을 신청하거나 정정하면 그 다음날부터 효력이 발생됨.
-사업자등록시 첨부서류 : 사업자등록신청서, 약국개설등록증(보건소발부), 임대차계약서,
건물도면(본인이 그려도 됨)
- 우선변제권: 상가가 경매로 넘어갈 경우 임대건물가액(경매낙찰가)의 1/3 범위내에서 보증금을 다른채권자보다 우선변제권을 갖을 수 있음.
- 기간을 정하지 않았거나 1년미만의 계약은 1년으로 간주
- 총5년간 임대계약 갱신요구권 : 5년간 임대차계약을 건물주가 일방적으로 임대계약을 취소 또는 변경할 수 없음.
- 건물주의 계약갱신거절사유 : 임대료 3번이상 연체한때, 임차인이 부정하게 임차한 때, 임차인이 사전동의없이 전대한 때, 상가건물을 철거하거나 재건축할 때등임.
- 권리금, 시설금 : 5년간 임대계약으로 권리금과 시설금은 인정하지 않음.
즉, 권리금은 지금과 같이 관행대로 별도의 사적계약임
- 임대료, 보증금 인상제한 : 인상폭이 최고 연9%로 제한됨.
- 소액임차보증금 : 확정일자에 관계없이 사업자등록이 되어있고 임대차계약서를 갖고 있으면 다른 담보물권에 우선하여 경매, 공매시 최우선적으로 변제받을 수 있음.
서울시: 총보증금(보증금+월세를 보증금으로 환산한 금액)이 7,500만원이하이면 2,500만원 우선변제
수도권 과밀억제권역: 보증금이 6,500만원이하이면 2,200만원 우선변제
광역시(인천제외): 보증금이 5,500만원이하이면 1,900만원 우선변제
기타지역: 보증금이 4,000만원이하이면 1,400만원 우선변제
- 사업장 관할 세무서에 보증금보호를 위해 실제 금액대로 임차인이 확정일자를 받아야 한다는 것은 보증금과 월세를 실제금액으로 과세표준양성화 한다는 것과 같은 의미임.
즉, 전세보증금 및 월세를 실제보다 낮추는 경우가 많이 있는 데 실제보다 낮추어서 상가건물임대차 보호법상의 확정일자를 받는 다면 그만큼 법적보호금액을 낮추어 버리는 결과이므로 실제금액으로 신고할 수 밖에 없는 것이 현실임.
따라서 건물주와 신중히 상의하셔서 결정하여야 할 것으로 사료됨.
또하나의 문제점은 상가건물 임대차 보호법상의 보증금 기준 한도액이 설정되어있어 그 보다 높은 보증금 및 월세를 준다면 상가건물 임대차 보호법의 혜택을 못받는 것임.
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